Universul paralel al vânzătorilor de imobiliare

Sunt sigur. Vanzatorii de imobiliare din Romania traiesc intr-un univers paralel, ei nu au habar de lumea din jurul lor si se cred in vestul salbatic in timpul goanei dupa aur. Sa exemplificam pe baza unui anunt publicat pe un site de imobiliare local, museimobiliare.ro. De inchiriere fost showroom care a gazduit o marca ce nu a facut fata crizei si a fost nevoita sa-si inchida prezenta in Craiova, dealerii dand faliment iar reprezentarea locala a marcii fostului delaer fiind preluata de dealerul unei alte marci care a avut noroc mai mare (deocamdata). Iata detaliile anunutului aici si iata pe scurt cateva date: 1670 mp de inchiriat intr-o locatie in care altceva decat un showroom auto nu vad ce ar merge, fiind aproape de iesirea din oras unde nu exista vad pietonal deloc; P+E (show-room)+hala – destul loc si pentru un service preţ: 15.000 euro / luna (nu mentioneaza TVA) Deci este vorba de un fost showroom si banuiesc ca proprietarul actuala spera ca tot un dealer auto sa vina avand in vedere specificul constructiei. Sa incercam acum un mic calcul, cam cate masini ar trebui sa vanda viitorul chirias ca sa poata avea o afacere cat de cat si sa poata supravietui in aceaste vremuri atat de dificile pentru piata auto in special si cu premize din ce in ce mai negre. Ce costuri asadar ar avea potentialul dealer auto care va veni aici? Sa facem un calcul minimal al costurilor lunare ale unui dealer auto: – 5 angajati la un salariu minim de 2500 lei il vor costa aproximativ 20.000 lei (5x2500x1.6 – aprox. 60% sunt impozitele si contributiile pentru angajati); este de la sine inteles ca salariul poate fi mai mic, si poate include bonus din vanzari, dar pentru a avea vanzari, viitorul dealer va avea nevoie de oameni calumea, deci si platiti peste media din industrie (care desi nu o stiu, banuiesc ca nu este peste 2000) – telefonie: 500 lei; ca sa sune potentiali clienti, un dealer auto are nevoie de multe minute; sa zicem totusi ca angajatii vor fi cuminte si vor folosi telefoanele fara sa risipieasca banii patronului, deci un abonament de 500 lei va fi de ajuns pentru inceput; – electricitate: 300 lei; un showroom are nevoie de lumini, usi automate, calculatoare, faxuri, cafetiera etc; curentul va fi cu mult peste 300 lei pe luna, dar sa zicem ca toata lumea economiseste si nu depasim 300; – gaze: daca ai frig in showroom, clientii nu vor avea rabdare sa se invarte pe langa masini si vei crea o impresie proasta; iar cum imaginea conteaza imens in alegerea unei masini, confortul termic trebuie sa fie cat mai bun pentru a ajunge sa ai vanzari; sa zicem ca caldura iarna (si aerul conditionat vara) ne mai costa inca 600 lei; – securitate: cand ai masini in showroom nu le poti lasa nepazite; ai nevoie cel putin de paza pe timp de noapte, ca sa nu mai zicem de contractul cu firmele de securitate, camere

Read more

Cum vor afecta noile reglementari ale BNR preţurile în imobiliare

Banca Naţională a României nu este mulţumită de actualele condiţii de creditare. Ca urmare a elaborat un proiect care urmăreşte schimbarea actualelor reguli de împrumut. Spre exemplu, BNR vrea ca la împrumuturile imobiliare în euro avansul să fie de 30%, iar în cazul creditelor de consum – perioada de rambursare să fie de cel mult cinci ani. (Sursa: imopedia) Dupa cum stim in imobiliare situatia nu e roza deloc, oricat de optimisti si de perseverenti in optimist ar fi agentii care ne avertizeaza sa ne aruncam cat mai repede sa cumparam ca altfel nu o sa mai apucam preturi asa bune. Ma mira ca astfel de minciuni gogonate apar si in ziare care au pretentii, gen Capital: Preţul locuinţelor şi-a continuat trendul descendent și în prima jumătate a acestui an, însă panta de scădere arată o apropiere de stabilizare. Românii care aşteaptă ca preţurile să atingă un prag minim pentru a cumpăra ar trebui să ia o decizie în următoarele luni, pentru că piaţa dă semne de revenire pentru 2012. Punand cap la cap cele doua stiri, cine le-ar lua asa cum vin si nu s-ar gandi putin, ar putea spune una alba, una neagra. Deloc asa, mie mi se pare una neagra si una alba, adicatele viceversa. Bunaoara, este laudabila initiativa BNR ca sa arunce cu galeata pe foc, din pacate insa focul deja a cam facut praf acoperisurile bancilor si acum urmeaza sa vina furtuna ca sa le zboare cu totul. E bine insa ca recunosc chiar mai tarziu ca nu au facut bine lasand bancherii sa isi faca de cap si sa bage pe gat romanilor credite cu nemiluita. Mai auzi pe vreun analist ipocrit ca e treaba de educatie, ca constrangerea nu trebuie sa vina din reglementari ci din educatie, adica oamenii trebuie sa fie educati cat pot sa se imprumute si comisarul de credit trebuie sa le spuna ca nu e frumos sa mai faca un credit daca si-l permit pentru ca deja sunt cu Sabia lui Damocles deasupra capului, ci ca ar fi bine sa plateasca intai creditul care il au inainte de a face altul. Dar totusi, daca ei aleg, pentru ca normele permit si noi mizam pe educatie, el le va oferi totusi un nou credit. Asadar reglementarea este nu doar buna si de dorit, ci singura parghie prin care lucrurile puteau fi tinute sub control in mica Grecie care este Romania. Acum insa mie mi se pare ca este cam tarziu, deja bolovanul a inceput sa se rostogoleasca si la noi si nu prea mai avem ce face. Revenind insa la imobiliare, orice constrangere asupra creditarii nu va face decat sa traga in jos si mai mult preturile care oricum sunt mult prea umflate, inca dezumflarea nu s-a facut indeajuns, nu a ajuns inca la nivelul unde oamenii muncitori care castiga cat castiga pot sa intinda mana si sa le ia. Inca le trebuie o creaca intinsa in sus pe care insa suindu-se din nestiinta precum un om retardat care nu

Read more

Imobiliarele – inca mult prea scumpe

Singurul semn veritabil al revenirii din criza ar fi prabusirea pietei imobiliare la nivelul potentialului economiei reale. Asta, fara a lua in considerare cauze exogene cum ar fi inflatia, riscul sistemic, razboaie, criza resurselor etc. Dar daca ar fi sa privim Romania printr-un ochean si sa zicem: cand isi va reveni din criza, un raspuns adevarat nu s-ar baza decat pe intoarcerea preturilor din imobiliare in lumea reala. Ce inseamna asta? Pai inseamna de exemplu ca un apartament cu doua camere sa coste atat de mult incat la un salariu mediu actual si cu o indatorare de 50% sa poata fi platit in maxim 15 ani, pentru ca sa nu lase oamenii mostenire copiilor creditele la banca si pentru ca sa poata sa mai ia si o masina sau mobila si altele in apartamentul cumparat. Faceti singuri calculele si vedeti cat de aproape suntem de acest deziderat. Dar conditia de mai sus, chiar daca nu trebuie pusa musai in parametrii astia (15 ani, 50% indatorare), atrage cu sine o alta problema: locurile de munca. Fara asta rezolvata, dobanzile nu vor ajunge niciodata acolo incat sa permita astfel de preturi, chiar daca sistemul financiar ar fi stabil, CDS-urile Romaniei mici, deficitul sub control si reforma sistemului bugetar rezolvata. Iata deci prima problema de rezolvat: locurile de munca. Dar pentru ca sa avem locuri de munca sigure, trebuie ca afacerile din Romania sa se dezvolte. Sunt sanse pentru asta, daca privim lucrurile numai prin prisma preturilor din imobiliare? Costul imobiliarelor este pentru firme destul de mare in Romania, ca procent din venituri. Pe langa birurile mari puse de stat, pe langa sistemul fiscal instabil si incertitudinile politice (niciodata nu stii ce lege mai scot tampiti si ce taxe mai maresc) afacerile in Romania duc in spate cu greu costurile imobiliare, tocmai din cauza cresterilor aiuristice ale acestora in anii anteriori si a povarii ratelor celor care credeau ca daca cumpara un spatiu comercial cu 100.000 euro, vor reusi sa plateasca si rata si sa mai aiba si castig din chiriile pe care le ia. Astfel, costurile platite de afaceri in prezent duc in ele si povara bulei speculative din trecut care se reflecta prin efectul propagat prin dobanzi (o data) si prin asteptarile proprietarilor (a doua oara). Asteptarile proprietarilor se refera la faptul ca niciodata un proprietar care nu e constrans, nu va vinde sub pretul pe care l-a cumparat, asteptand … iesirea din criza. Care iesire, pentru marea majoritate inseamna ce a fost inainte. Putini proprietari inteleg cu adevarat ca ce a fost nu va mai fi, mai ales din cei care nu sunt constransi de credite. Ca o paranteza legata de inflexiblitatea proprietarilor si ancorarea intr-o lume de vis care sper ei sa se intoarca (mai ales acum ca Boc ne anunta ca am iesit din criza) am sa va povestesc o scurta intamplare. In toiul bulei imobiliare (2008), ca orice roman visam si eu sa imi cumpar pamant la marginea orasului sa imi fac casa. Asadar, am pus ochii

Read more

De ce “PRIMA CASĂ” nu îi ajută pe români

Desi inca putem vedea ca “prima casa” nu a ajutat prea multi oameni, ci in schimb a oprit (pentru moment) prabusirea pietei imobiliare, sunt inca multi care nu inteleg cu ce anume pacatuieste acest program. Mie imi este clar de ce prima casa nu doar ca nu ajuta oamenii sa dobandeasca o casa, ba chiar face ca preturile sa fie mentinute artificial umflate, oprind astfel mult mai multi oameni macar sa viseze la o casa a lor, dar sa poata sa o dobandeasca. Si oricum, nu prima casa ii va ajuta sa o dobandeasca, ci doar sa acceseze un credit prin care vor putea sa dobandeasca casa peste zeci de ani. Metaforic privind, prima casa nu e decat un strigat de lebada al bulei inflationiste a preturilor care a facut ca acestea sa sara mult fata de posibilitatile oamenilor de a cumpara. Practic suntem generatia care cumpara apartamentele parintilor la preturi de 35 de ori mai mari decat plateau ei si trebuie sa platim rate la ele 35 de ani pana sa devenim proprietari. Pornind cu un argument care este cvasi-acceptat, doresc sa dovedesc ca programul prima casa nu face decat sa functioneze impotriva pietei libere, fiind precursorul unei ideologii proaste care nu va face decat sa amane o revenire reala a economiei pe fundamente solide si nu pe credit cum s-a intamplat pana acum. Deci, argumentul principal este ca explozia preturilor nu ar fi existat niciodata daca nu ar fi existat accesul facil la credite. A fost creditarea facila un element pozitiv? Cei care au luat credite cand preturile erau cum erau, pot sa spuna singuri acum cat de bine a fost pentru ei ca BNR a permis bancilor sa dea credite in masura in care au facut-o, fara sa tina cont de ceea ce se intamplase deja in Asia doar cu cativa ani inainte (vezi Criza Financiara Asiatica din 1997). Practic dupa criza asiatica, banii s-au indreptat spre alte economii “emergente”, cum ar fi Europa de Est. Cine crede ca banii au venit in Romania pentru ca economia noastra a progresat si Romania s-a apropiat din ce in ce mai mult de UE, este un naiv. Banii au venit in Romania, pentru ca deja facusera praf Asia. Dar sa explicam pe scurt Criza Financiara din Asia. Odata cu globalizarea, bancile au avut liber la investitii in toata lumea. Banii pensionarilor americani dar nu doar al lor, “produceau” fiind investiti in economii “emergente”, adica care nu aveau bani si prin urmare erau dispuse sa plateasca rate mari, mult mai mari decat ratele din economiile dezvoltate. Bineinteles investitia producea o oarecare crestere, ceea ce permitea tarilor respective sa plateasca rate mari la credite pentru cativa ani. Daca de exemplu o economie avea rata de crestere de 7-8%, rata care am atins-o si noi in Romania fara a produce mai nimic spre deosebire de asiatici care cat de cat produceau, atunci acea economie putea sustine dezvoltarea pe banii bancilor occidentale. Si cum Asia e mare, bancile si firmele de investitii au

Read more
1 2