Se merită investițiile în imobiliare în 2022?
Nu. De fapt, depinde. Ca principiu general, orice oportunitate trebuie fructificată. Prin oportunitate se înțelege că mă refer la chilipiruri. Prin chilipiruri înțeleg terenuri în zone centrale la prețuri foarte mici. Cât mai centrale.
Dar nu doar terenurile centrale la un preț bun reprezintă oportunități ci mai ales terenurile agricole. Dacă discutăm de investiții … Bineînțeles că investiția în terenuri agricole necesită oarecare cunoștințe agricole, ceea ce nu e la îndemâna tuturor, pe când un teren ieftin cumpărat într-o zona fierbinte, e de la sine înțeles că este o investiție.
Deci dacă terenurile centrale (la preț de discount) și cele agricole sunt bune de investit, ce putem spune de restul terenurilor? Nu putem acoperi toată povestea legată de categoriile de investiții, termenul de randament, scopul investiției etc. De asemenea, deși nu am menționat se înțelege că investiție se face cu surplus, creditare pentru cumpărare este păcănele. Poate cu mici excepții – super discounturi incontestabile.
Deci restul terenurilor au ajuns cumva la un platou, deși nu au recuperat nivelul din 2008 – deși depinde de zonă. În contextul inflației, există două mari necunoscute. Pe de o parte, inflația prezintă risc pentru bani dacă stau degeaba, pe de alta, creșterea dobânzilor (pași timizi deja se fac) va duce cel puțin la o răcire a pieței dacă nu la în îngheț. De unde un răspuns corect este mai degrabă că între centru și agricol, fiecare teren trebuie analizat bine prin prisma perspectivelor de vânzare chiar într-o perioadă mai rece.
Ce putem spune despre alte imobiliare? Casele de asemenea sunt la un maxim și cum dobânzile sunt în creștere, așteptările sunt negative. Evident, că excludem din discuție oportunitățile, din nou – mai ales casele care de fapt sunt terenuri, peste 50% din valoare e dată de terenuri. Dar a cumpăra acum o casa pentru a o revinde peste un an doi la preț mai mare sau pentru a o închiria este un risc din cauza creșterii dobânzilor.
A venit acum momentul să discutăm și despre lebăda neagră. Cel puțin pentru oile de pe meleguri mioritice. Dacă începe răzbel în Ucraina, cum noi suntem graniță, cel puțin ceva fonduri se vor retrage din România și cel puțin valuta va sălta nițel și totodată investițiile se vor reduce spre zero în imobiliare – nimeni nu vrea să construiască într-o zonă unde e posibil să înceapă război și bombele să facă praf construcțiile. În caz de lebădă neagră casele vor fi mult mai afectate decât terenurile. Multe efecte se pot întâmpla în caz de război în Ucraina. Să ne gândim numai la câți români vor fugi înapoi la muncă în afară și vor dori să scape de proprietățile mioritice? Sau câți de acolo își vor trage rudele de aici și vor vinde pe nimic orice, doar ca să accelereze vânzarea, în urma fricii de extindere a războiului și la noi.
Nu vreau să mai lungesc prea mult, cert este că nu prea e vremea de flipping de case, ca să nu mai zic că oricum zonele contează foarte foarte mult. Vremea în care orice prost cu ceva cash cumpăra o casă, o ținea un an și câștiga 20% au trecut. Să zicem totuși că poate cineva e interesat de 10 ani și cumpără acum doar pentru a revinde când ciclul se va relua. Cu puțină mentenață, o casă nouă nu prea își pierde din valoare (mult) în 10 ani. Aici, deși nu mai e lebădă neagră ci mai mult roză, amintesc cutremurul. Multe construcții sunt dubioase și cutremurul este evident că va avea un impact semnificativ asupra pieței imobiliare. De ce? Deoarece multe case vor fi afectate și clienții se vor uita cu atenție. Deoarece The Big One va fi Big (că altfel nu despre el vorbim), așa cum la blocuri lumea se uita la “înainte de 77” și “după 77”, tot așa va fi și acum deși teoretic materialele de construcții sunt mai bune acum ca înainte de 77 și normele actualizate și ne-am aștepta ca cutremurul să nu pună prea multe probleme la casele noi. Dar chiar suntem naivi? Cât de mult a evoluat betonul și fierul?!? Nu exista beton și fier înainte de 77? Ba da, doar că era ceva sărăcie. Dar pe măsura sărăciei de atunci, avem astăzi lăcomia după profituri care duce la ignorarea normelor și la jumătățile de măsură. Prin urmare, cum mare parte din construcții se fac fără a ține cont de riscul unui cutremur major, pe lângă daunele mici care vor avea loc din cauza faptului că se va mișca pământul puternic și e firesc să mai apară o crăpătură, există riscul ca o casă cumpărată acum, chiar dacă va trece fără probleme prin cutremur, să piardă masiv în cazul unei reveniri și reambalări a pieții după cutremur. Deci nu recomand invetițiile în case.
Dar despre blocuri ce să mai zicem? Eu unul nu m-aș atinge de blocuri. Este varianta ușoară, la îndemână. Iei o garsonieră, un apartament, închiriezi, faci bani. Dar dacă ai răbdare și depui efort pentru a găsi un teren potrivit, poți avea profituri și pe terenuri, prin urmare de ce bătaia de cap? Evident că excludem oportunitățile – discounturi! Dar, de departe terenurile sunt cea mai sigură investiție, dintre care cele agricole, cu puțin studiu sunt #1.
Un prieten care a făcut bani din imobiliare, și-a scăpat o super idee de a găsi investiții bune. Și-a propus să redeschidă o agenție imobiliară pentru a capta ofertele bune la sursă. Cumva ăsta a fost secretul lui, dar pe cât de simplu pare, nu e chiar atât de simplu, dar e mai sigur și dă rezultate mai bune decât riscul achiziției unei case.
Cu o experiență de peste 5 ani în căutatul unei case (pentru locuit) pot spune că oportunități nu prea apar. Am avut o singură ocazie reală, pe care am pierdut-o din cauza a vreo 10-20k eur de care puteam să mă împrumut dar nu am avut acordul asociaților. Printre primele case vizualizate era una pe care dacă o cumpăram, la terminarea celor 5 ani puteam vinde terenul dublu. Apoi toți acei 5 ani altă ocazie similară nu a mai apărut, deși am urmărit ce s-a întâmplat cu unele case de pe piață pe care le știam îndeaproape.
Una peste alta, deși prețurile au crescut, nu au crescut uniform în toate zonele. Există încă oportunități și cum hiperinflația bate la ușă, pentru cei întârziați în protejarea banilor nu este încă prea târziu.
You must be logged in to post a comment.