Se merită investițiile în imobiliare în 2022?

Nu. De fapt, depinde. Ca principiu general, orice oportunitate trebuie fructificată. Prin oportunitate se înțelege că mă refer la chilipiruri. Prin chilipiruri înțeleg terenuri în zone centrale la prețuri foarte mici. Cât mai centrale.

Dar nu doar terenurile centrale la un preț bun reprezintă oportunități ci mai ales terenurile agricole. Dacă discutăm de investiții … Bineînțeles că investiția în terenuri agricole necesită oarecare cunoștințe agricole, ceea ce nu e la îndemâna tuturor, pe când un teren ieftin cumpărat într-o zona fierbinte, e de la sine înțeles că este o investiție.

Deci dacă terenurile centrale (la preț de discount) și cele agricole sunt bune de investit, ce putem spune de restul terenurilor? Nu putem acoperi toată povestea legată de categoriile de investiții, termenul de randament, scopul investiției etc. De asemenea, deși nu am menționat se înțelege că investiție se face cu surplus, creditare pentru cumpărare este păcănele. Poate cu mici excepții – super discounturi incontestabile.

Deci restul terenurilor au ajuns cumva la un platou, deși nu au recuperat nivelul din 2008 – deși depinde de zonă. În contextul inflației, există două mari necunoscute. Pe de o parte, inflația prezintă risc pentru bani dacă stau degeaba, pe de alta, creșterea dobânzilor (pași timizi deja se fac) va duce cel puțin la o răcire a pieței dacă nu la în îngheț. De unde un răspuns corect este mai degrabă că între centru și agricol, fiecare teren trebuie analizat bine prin prisma perspectivelor de vânzare chiar într-o perioadă mai rece.

Ce putem spune despre alte imobiliare? Casele de asemenea sunt la un maxim și cum dobânzile sunt în creștere, așteptările sunt negative. Evident, că excludem din discuție oportunitățile, din nou – mai ales casele care de fapt sunt terenuri, peste 50% din valoare e dată de terenuri. Dar a cumpăra acum o casa pentru a o revinde peste un an doi la preț mai mare sau pentru a o închiria este un risc din cauza creșterii dobânzilor.

A venit acum momentul să discutăm și despre lebăda neagră. Cel puțin pentru oile de pe meleguri mioritice. Dacă începe răzbel în Ucraina, cum noi suntem graniță, cel puțin ceva fonduri se vor retrage din România și cel puțin valuta va sălta nițel și totodată investițiile se vor reduce spre zero în imobiliare – nimeni nu vrea să construiască într-o zonă unde e posibil să înceapă război și bombele să facă praf construcțiile. În caz de lebădă neagră casele vor fi mult mai afectate decât terenurile. Multe efecte se pot întâmpla în caz de război în Ucraina. Să ne gândim numai la câți români vor fugi înapoi la muncă în afară și vor dori să scape de proprietățile mioritice? Sau câți de acolo își vor trage rudele de aici și vor vinde pe nimic orice, doar ca să accelereze vânzarea, în urma fricii de extindere a războiului și la noi.

Nu vreau să mai lungesc prea mult, cert este că nu prea e vremea de flipping de case, ca să nu mai zic că oricum zonele contează foarte foarte mult. Vremea în care orice prost cu ceva cash cumpăra o casă, o ținea un an și câștiga 20% au trecut. Să zicem totuși că poate cineva e interesat de 10 ani și cumpără acum doar pentru a revinde când ciclul se va relua. Cu puțină mentenață, o casă nouă nu prea își pierde din valoare (mult) în 10 ani. Aici, deși nu mai e lebădă neagră ci mai mult roză, amintesc cutremurul. Multe construcții sunt dubioase și cutremurul este evident că va avea un impact semnificativ asupra pieței imobiliare. De ce? Deoarece multe case vor fi afectate și clienții se vor uita cu atenție. Deoarece The Big One va fi Big (că altfel nu despre el vorbim), așa cum la blocuri lumea se uita la “înainte de 77” și “după 77”, tot așa va fi și acum deși teoretic materialele de construcții sunt mai bune acum ca înainte de 77 și normele actualizate și ne-am aștepta ca cutremurul să nu pună prea multe probleme la casele noi. Dar chiar suntem naivi? Cât de mult a evoluat betonul și fierul?!? Nu exista beton și fier înainte de 77? Ba da, doar că era ceva sărăcie. Dar pe măsura sărăciei de atunci, avem astăzi lăcomia după profituri care duce la ignorarea normelor și la jumătățile de măsură. Prin urmare, cum mare parte din construcții se fac fără a ține cont de riscul unui cutremur major, pe lângă daunele mici care vor avea loc din cauza faptului că se va mișca pământul puternic și e firesc să mai apară o crăpătură, există riscul ca o casă cumpărată acum, chiar dacă va trece fără probleme prin cutremur, să piardă masiv în cazul unei reveniri și reambalări a pieții după cutremur. Deci nu recomand invetițiile în case.

Dar despre blocuri ce să mai zicem? Eu unul nu m-aș atinge de blocuri. Este varianta ușoară, la îndemână. Iei o garsonieră, un apartament, închiriezi, faci bani. Dar dacă ai răbdare și depui efort pentru a găsi un teren potrivit, poți avea profituri și pe terenuri, prin urmare de ce bătaia de cap? Evident că excludem oportunitățile – discounturi! Dar, de departe terenurile sunt cea mai sigură investiție, dintre care cele agricole, cu puțin studiu sunt #1.

Un prieten care a făcut bani din imobiliare, și-a scăpat o super idee de a găsi investiții bune. Și-a propus să redeschidă o agenție imobiliară pentru a capta ofertele bune la sursă. Cumva ăsta a fost secretul lui, dar pe cât de simplu pare, nu e chiar atât de simplu, dar e mai sigur și dă rezultate mai bune decât riscul achiziției unei case.

Cu o experiență de peste 5 ani în căutatul unei case (pentru locuit) pot spune că oportunități nu prea apar. Am avut o singură ocazie reală, pe care am pierdut-o din cauza a vreo 10-20k eur de care puteam să mă împrumut dar nu am avut acordul asociaților. Printre primele case vizualizate era una pe care dacă o cumpăram, la terminarea celor 5 ani puteam vinde terenul dublu. Apoi toți acei 5 ani altă ocazie similară nu a mai apărut, deși am urmărit ce s-a întâmplat cu unele case de pe piață pe care le știam îndeaproape.

Una peste alta, deși prețurile au crescut, nu au crescut uniform în toate zonele. Există încă oportunități și cum hiperinflația bate la ușă, pentru cei întârziați în protejarea banilor nu este încă prea târziu.

Vine primăvara: cresc preţurile la imobiliare

Deşi pe piaţa creditelor se anunţă iarna, pe piaţa imobiliară vine primăvara şi preţurile cresc. Cresc mai bine zis, preţurile la cerere, căci preţurile reale (la vânzare) nu putem ştii cum evoluează deoarece nu exista un indice real care să măsoare şi să ne indice cum stăm.

Ca o mică paranteză: menţionam într-un articol trecut că România este o ţară bananieră şi pentru că nu are o lege a falimentului personal. Tot un indicator la nivelului subdezvoltării infrastructurii este şi lipsa unui indice al imobiliarelor. Nu doar notarii se feresc să facă aşa ceva, deşi pe ei nu i-ar afecta cu nimic. Dar nici măcar băncile şi nici atât agenţiile imobiliare nu accepta ideea unei transparenţe şi informări corecte a publicului, tocmai din cauza amatorismului.

Sunt câteva bresle în România care încă nu s-au copt dupa 25 de ani de piaţă liberă. Cei care lucrează în aceste bresle sunt în general rataţi care au eşuat în altele sau independenţi care s-au lăcomit de fierbinţeala specifică domeniului în vremurile bune şi acum au rămas blocaţi în speranţe de mai bine. Mă refer bineinţeles la agenţiile imobiliare deşi aş mai putea enumera câteva bresele: dealerii de maşini second, contrucţiile, firmele de catering etc. Puţini realizează importanţa brandului în aceste domenii şi puţini considera profesie ceea ce fac. Puţini se văd în domeniul asta până la pensie, prin urmare nu contează onoarea, nu contează crearea unui nume bun, ci contează să-ţi ia banul acum, ce se întămplă după nu mai contează.

Am făcut ditamai paranteză ca să spun că un indice imobiliar corect, ar fi firesc şi ar ajuta pe toată lumea ca să se pozitioneze corect în piaţă: şi pe cumpărători, şi pe vânzători şi când cei doi sunt mulţumiţi nici agenţiile nu vor avea de pierdut. În schimb, în România agenţiile imobiliare nu au alt scop decât să-ţi ia comisionul cât mai repede şi cred că singura cale prin care pot face asta este să preia anunţurile din surse mai puţin populare şi să le reposteze pe alte surse, câştigând şi ei o boabă din neatenţia cumpărătorilor coroborată cu lenea sau nepriceperea vânzătorilor. Olx va elimina însă în curând agenţiile care nu realizează că ajutând olx (sau ziarele) să aibă content, îşi taie singuri creaca.

Aşadar lipsa unităţii, asocierii şi a profesionalismului, face ca agenţiile imobiliare să nu poată trece la un nivel profesional care să permită nu doar realizarea unui index imobiliar sau oferirea de un serviciu real clienţilor, dar prin participarea haotică în războiul anunţurilor imobiliare, agenţiile nu pot aduce nici o valoare adaugată în plus, prin urmare, nici nu vor câştiga nimic.

Ca un mic paradox, individualismul din bresla agenţilor imobiliari se vede şi prin abordările diferite pe care acestea le au la marea problema care este olx. De exemplu, majoritatea au început să posteze anunţurile fără a specifica o adresă exactă. În loc să zică Strada Ioana Radu, de exemplu, zic: în jurul Liceului Traian Vuia. Unele, pe langă adresă, modifică şi parametrii anunţului pentru a face imposibilă identificarea acestuia cu unul privat. De exemplu, unii modifica suprafaţa terenului, sau numărul de camere. Cea mai ciudată abordare, am găsit-o însă la o agenţie care în loc de fotografii postează scheme 3d (proiecţii) ale imobilelor. În aparenţă, intenţia este una de a oferi un plus valoare: teoretic printr-o schema, omul vede clar dacă îl interesează imobilul. Însă problema cu schema este că proporţiile sunt aleatorii, mărimile nu prea bat şi schema nu face decât să ofere câteva informaţii sumare care mai mult îi încurcă pe cumpărătorii care nu pot face abstracţie de dimensiuni. În plus, prin omisiunea pozelor cu locaţia, aspectul şi vecinătatea locaţiei, agenţiile par a fi căzute de pe lună dacă încă nu au înţeles ce contează pentru un cumpărător.

casa-agentie

De altfel, nu doar agenţiile nu-şi cunosc clienţii, ci şi unii vânzători te-ai gândi că nu ştiu ce vând mai întâi, o casă sau mobila din ea, sau florile din faţa casei care acoperă enervant detalii ale imobilului aflat la vânzare.

teddy-bear

A venit însă primăvara. Şi cum spun agenţii, primăvara preţurile cresc, deci dacă eşti cumpărător, grăbeşte-te, iar dacă eşti vânzător, ţine la preţ. Şi ca să te ajute şi ei, mai bagă 20-30% la preţul cerut de cumpărător, că dacă tot nu se vinde, măcar să vadă muşterii că preţurile cresc primăvara şi să se impacienteze.

Acum să vedem oare ce se va întâmpla această primăvară, care ne aduce mult aşteptata şi dorita lege a dării în plată, care va resuscita imobiliarele – speră nespecialiştii. Deci, legea nici nu a fost încă adoptată şi doua bănci au renunţat la Prima Casă, mărind totodată avansul. Au avertizat asta înainte şi câteva au acţionat deja. Blafează! afirmă încrezători ziariştii populişti ca şi cum totul ar fi un simplu joc pentru bănci. Cartel! strigă alţii, deşi BNR e de partea băncilor în această problemă.

Deci dacă preţul pe piaţa imobiliară este dat de cerere şi ofertă şi mare parte din achiziţii se fac pe credit, iar dacă mare parte din achiziţiile pe credit se fac prin Prima Casă, oare ce se va întâmpla această primavară, mai ales dupa ce legea va trece?

 

Ce mai fac imobiliarele?

Nenumarate zvonuri despre “revenirea imbobiliarelor” au invadat in ultimul timp titlurile din ziare pe aceasta tema. Sa dam doar cateva exemple:

Tranzacțiile imobiliare continuă să se dezmorțească. Segmentul de lux este cel mai dinamic – o stire care nu spune nimic. Evident ca segmentul de lux este dinamic, ca criza mareste diferenta intre bogati si saraci si cum oferta este limitata si bancile sunt cum sunt, toti parvenitii care au facut bani si nu stiu sa ii investeasca si sa ii gestioenze eficient cred ca daca cumpara imobiliare sunt feriti in caz de crash. Din pacate Bucurestiul nu e Londra … Dar daca doar segmentul de lux este singurul care mai ofera dinamica in imobiliare, concluzia e ca iarna imobilara inca nu a trecut.

Creditele „Prima casă“ reprezintă jumătate din stocul de credite imobiliare şi din totalul garanţiilor – despre “Prima Casa” am mai scris de nenumarate ori cum e cel mai idiot program de proptire paguboasa a preturilor si distorsionare a pietei imobiliare si bancare si totodata o frana in dezvoltarea sustenabila. Dupa ani si ani, iata unde s-a ajuns: jumatate din credite! Comunism in toata regula, statul a ajuns acum principalul actor si singura speranta a romanilor de a avea o casa. Prin mentinerea ridicata a preturilor, statul se prezinta pe de o parte ca “savaltor” si “ajutator al oamenilor” cand in realitate este principalul factor care tine ridicat pretul si prin urmare condamna la sclavie financiara prin dependenta de credite mari si pe durata mare si prin toate influentele care rezulta din acest program. Pentru ca la noi programul asta este ridicat in slavi si putini sunt care inteleg esenta lui, la vremea potrivita, am redat cum a fost primit programul asta in Marea Britanie: “un program moronic

Titluri de presa despre imobilare ar fi mai multe, dar nu vreau sa o lungesc. Evident principala intrebare este de genul:

– au inceput imobiliarele sa isi revina?
– a trecut criza imobiliara, isi revin preturile, piata creste, reincepe constructia, oamenii cumpara apartamente, terenuri, isi mai construiesc case, etc?

Evident, exista mai multe nuante la orice raspuns am da pe tema asta si nu poate exista o unanimitate a raspunsurilor. Un prim plan de raspuns cred insa ca si-l da fiecare: cate cunostinte am eu care au cumparat/vandut vreun apartament recent, cate cunostinte am care si-au cumparat teren, isi construiesc o casa, RECENT, comparativ cu ce se intampla prin 2007-2008. Sau mai bine zis, deoarece comparatia cu anii de “boom imobiliar” (cum numesc unii ca si cum un partz poate fi numit boom), sau mai bine zis intrebarea s-ar pune: comparativ cu anii de inceput ai crizei. Altfel spus, in jurul meu chiar se misca ceva anul asta fata de anii trecuti? Personal pot sa dau doar raspunsul asta: in ultimii ani, am auzit o singura persoana care si-a luat o garsoniera prin programul Prima Casa. Are de platit o rata de 7-800/luna si are salariu 1500 la o firma care nu se stie cat va mai activa pentru ca in ultimul timp le cam da si vinerile libere sau ii tine acasa o saptamana pe luna din lipsa comenzilor. In rest, nu s-a schimbat nimic anul asta fata de anul trecut sau cel dinaintea lui.

Evident, eu sunt la nivel micro, parerea mea poate nu conteaza. La nivel macro, statisticile sunt greu de facut, dar un argument ne poate ajuta sa identificam trendurile: PRETUL. Daca preturile stagneaza sau cresc, inseamna ca imobiliarele au reinceput sa creasca deoarece cererea de azi e mai mare ca cererea de ieri si prin urmare preturile cresc. Evident inflatia are si ea o mica componenta in pret desi pretul imobiliarelor la noi fiind in euro, componenta este nesemnificativa. Deci, cum evolueaza preturile?

Cand vine vorba de pretul imobiliarelor, in Romania este imposibil sa avem cifre concrete. De obicei in presa, astfel de statistici vin de la site-urile de imobiliare care fac statistici PE ANUNTURI – total irelevant, poate niciodata nu a fost discreptanta mai mare intre pretul cerut si pretul de la notar. Am auzit un amic care a cumparat un teren in zona relativ centrala a Craiovei cu 50k dupa ce negocierea pornise de la 100k. Nu stiu care sa fie “marja” intre cerere si oferta, dar am o mica mare banuiala ca statisticile pe pretul cerut sunt total irelevante. Ca o mica paranteza cu privire la pret, inainte sa se sparga bula erau niste zvonuri pe la noi ca se lucreaza la indicele Case-Shiller, ceea ce este o norma in lumea normala civilizata. Nu stiu cine a fost responsabil la noi si de ce a murit in fasa, dar e penibil sa nu avem si noi niste statistici macar de la administratia publica care are contractele cu preturile daca notarilor lenesi deja le-am cere prea mult sa ofere publicului informatii utile. In SUA stii pretul mediu real PE CARTIER. La noi nici macar la nivel national nu stim nimic, totul e pe falsele statistici oferite de site-urile de imobiliare care contorizeaza impresiile vanzatorilor.

Chiar si asa insa, eu am observat in ultimul timp cum preturile la cerere au inceput sa scada drastic. Daca pana ceva vreme, exista dinozauri printre vanzatori care tineau la pret “pentru ca nu isi scot banii”, in ultima vreme multi s-au trezit si lasa drastic la preturi. Din pacate, clientii nu se arata … OLX si Tocmai ofera posibilitatea sa urmarim un anunt cum evolueaza pretul, vin doar cu un exemplu de prabusire cu 5000E a pretului unei case in decurs de o luna. Sunt mai multe exemple, la o casa am observat chiar o cadere de 65000E de la 225.000E la aproximativ 150.000E si pretul este inca mare pentru zona respectiva, fiind case similare si la 100.000E. Iata anuntul cu caderea de 5000E:

imobiliare

Presiunea creditelor si a situatiei nasoale a economiei, incepe sa produca unde de soc pe piata de imobiliare. Pentru cine are rabdare si vrea sa cumpere, ocazii nesperate alta data incep sa se intrevada. Imaginati-va ce ar fi insemnat sa nu propteasca statul preturile prin Prima Casa. In 5 ani, unde am fi ajuns! Pe langa saracie si lipsa creditarii, un alt factor nebanuit care pune presiune pe preturi este fuga in afara. Din ce in ce mai multi romani pleaca definitiv. Si nu ma refer la tineri. Timpul trece si cei care au plecat acum 5-6 ani, deja nu se mai gandesc sa se intoarca. Vand tot si de multe ori isi trag si parintii in afara. Prin urmare, piata este invadata de super-oferte de la capsunari. Daca acum cativa ani perceptia generala era ca cei plecati isi trimit bani inapoi ca sa repare sau sa construiasca casele lasate in urma, mai nou feeling-ul meu este ca roata s-a cam intors: romanii plecati isi vand casele/apartamentele de aici ca sa isi faca credit in afara sau ca sa isi construiasca ceva acolo. Pare paradoxal dar multumita guvernelor si tovarasului Isarescu, pretul imobilarelor de la noi este la fel ca in afara. Cu 30.000E iti cumperi un super apartament de 3 camere in Germania (Vezi anunt). Nu mai e ceva iesit din comun sa gasim agentii imobiliare pentru romani in tari straine, asa cum deja putem gasi in ziare locale, anunturi de vanzare apartamente/case in strainatate.

In concluzie, pretul imobiliarelor este in continua scadere si la fel si numarul tranzactiilor. In statistici cu siguranta numarul va iesi in crestere, mai ales din cauza fugii banilor multi dinspre banci inspre proprietati. Dupa cum am mentionat la multi le e frica sa tina sume mari in banca si cum prin Elvetia sau Singapore e mai complicat pentru cei care au facut banul usor prin mijloace necurate, singura optiune sunt imobiliarele. Am auzit de un interlop din Craiova care a cumparat ditamai vila pentru fiesa care are 9 ani. O tine goala, nu e interesat sa o inchirieze/vanda, o pastreaza pentru cand o creste mare fata! Dar nu doar casele luxoase (cum am comentat la inceputul articolului) cat mai ales blocurile nou construite contribuie la numarul tranzactiilor. Ca urmare a scaderii dobanzilor sunt multi romani cu bani din clasa de mijloc (evident in general in Bucuresti) care isi permit printr-o refinantare sa faca un “upgrade” de la un apartament intr-un bloc comunist la unul intr-un bloc nou, mai spatios si mai frumos, eventual intr-o vecinatate mai buna si cu alte beneficii (loc de parcare, utilitati individuale etc). Cam astea ar fi principalele segmente care mai tin la suprafata piata imobiliarelor, in rest … cam bate vantul.

Chiar vor băncile să vândă activele recuperate?

Dupa cum stim ne aflam intr-o mare problema: economia sufera pentru ca bancile nu mai dau credite. Bancile nu mai dau credite pentru ca au deja prea multe credite neperformante. Bancile trebuie deci sa “rezolve” aceste credite. Metoda de a rezolva creditele “neperformante” este evident vanzarea bunurilor la subpret. Altfel, daca pretul nu ar fi sub cel al pietei, cine ar cumpara “bunatatile” vandute de banci? Mai ales, avand in vedere si blocajul psihologic – multi romani, nici nu vor sa se atinga de bunurile EXECUTATE de banci, din respect pentru EXECUTATII care nu am mai putut plati ratele si au fost aruncati in strada. Nu vom discuta aici aspectul moral al acestor executii, economic realitatea este insa urmatoarea: unii oameni nu au mai putut sa plateasta ratele. Nu ar trebui sa fie sfarsitul lumii aici: bancile executa bunurile, alte firme le cumpara la preturi foarte atractive, bancile incep sa dea din nou credite si astfel incet-incet economia isi revine.

Lucrurile din pacate nu stau tocmai asa. Bancile nu au nici un stres sa vanda deoarece nimeni nu le streseaza. BNR le furnizeaza lichiditate cand vor muschii lor, BNR nu le preseaza sa “rezolve” creditele neperformante si statul se indatoreaza din ce in ce mai mult de la banci, deci bancile au o super afacere: crediteaza statul cu bani imprumutati de la BNR si castiga din diferentialul de dobanda (vezi aici detaliat). In plus, maresc pretul la toate operatiunile si castiga sume imense din monopolul asupra schimbului valutar al societatilor comerciale. Putini romani stiu ca in Romania nu exista de fapt o piata libera valutara. O firma care face export, e nevoita sa vanda valuta castigata cu greu pe piata externa prin intermediul unei banci. Care banca ti-o cumpara la supret ca sa o vanda ea mai departe altor firme care au nevoie la supra-pret. Specula de schimb valutar se numeste, spread ii zic unii. Astfel, eu primesc o cotatie mizerabila de la banca, care banca vinde apoi pe piata forex la pretul real al pietei (mult mai mare decat imi ofera mie) si castiga astfel sume imense din taxarea schimbului valutar, pentru ca BNR nu imi permite mie ca firma sa vand direct pe piata forex valuta, sau sa platesc salariile in euro direct sau sa platesc unei firme romanesti o suma in euro. Am aflat de la un bancher cam guraliv care lucreaza la o banca destul de maricica (una din top 2) cum ca divizia de “brokeraj valutar” a bancii face profit cat o filiala judeteana. Deci ce sa se mai chinuie bancile sa ofere credite, sa studieze dosare, sa analizeze firme, sa faca calcule complicate si sa isi asume riscuri cand sugruma exporatatorii (si importatorii) si pe langa comisioanele execrabile, ii fraieresc si la cursul valutar. Degeaba se chinuie BNR sa garanteze o “banda de variatie” pentru curs pentru ca bancile oricum ofera o “banda” mult mai nefavorabila clientilor.

Asadar, teza mea este ca bancile nu prea au nici un stres ca sa vanda bunuri executate si cea mai clara dovada este pretul “superofertelor”. Am facut asa o mica sondare a ofertelor si am comparat oferte de la banci cu oferte de pe piata reala. Ne-am astepta ca diferenta sa fie zdrobitoare in favoarea ofertei bancilor, insa vom vedea insa ca de multe ori, bancile vand chiar mult mai scump decat piata.

1. BCR – apartamente in Craiova. Am gasit aceasta “superoferta”: Apartament in Craiova, 4 camere, George Enescu. partament cu 4 camere,confort 1, situat la etajul 1 al unui bloc cu 4 nivele. Imobilul are suprafata utila 89.25 mp si este dotat cu gresie, faianta, parchet si PVC cu geam termopan. Pret: 273.906 RON, adica aprox, 62700 EUR. Am cautat o oferta similara pe un site de imobiliare. Iata ce am gasit:

4camere-george-enescu
SURSA: MuseImobiliare.ro

Asadar, cel putin 3 anunturi din cele 6 au un pret aproape la fel ca cel cerut de banca. Stiut fiind insa ca pretul de cerere este in general negociabil si ca de multe ori negocierea poate da jos chiar si cu 10% din pret, va imaginati ca oferta de la banca – cu care nu se poate negocia, caci exista constrangeri legale – nu este deloc prea atractiva.

Situatii similare se intampla si la alte categorii. Am mai verificat de exemplu, cateva hale. 1,5 milioane EURO pentru o hala de 1000 mp la vreo 5km in afara Craiovei cum vi se pare? Va asigur eu ca cu 200.000 EURO va faceti una mult mai frumoasa si mai trainica in locatia preferata de dumneavoastra si care sa nu aiba nici o necunoscuta cum sunt ofertele “executate”. Insa banca si-a luat tzeapa si a dat credit in boom iar acum vrea sa recupereze tot creditul plus dobanda. Chiar daca scade cu 10% la fiecare licitatie organizata, va mai dura ceva pana pretul sa devina “atractiv”. Dar poate ca doar BCR sunt nepasatori si nu sunt seriosi cu ofertele. Sa vedem si alte banci.

2. Banca Transilvania: aici am ales un teren intr-o comuna de langa Craiova – Malu Mare – deoarece terenurile din oras sunt mai greu de comparat, stiut fiind ca conteaza foarte mult locatia in cadrul cartierului, alte particularitati ale terenului, deschiderea, etc. Asadar, BT vinde un teren astfel: Teren intravilan in suprafata de 640 mp, situat in Com Malu Mare, Pret: 36.000 EUR (sursa anunt). Nu stiu exact unde se afla parcela cu terenul deoarece Malu Mare acopera o buna parte din marginea Craiovei, unele zone fiind evident mai interesante ca altele, de exemplu multe terenuri din Malu Mare sunt vecine cu Ford, deci terenurile de aici pot sa coste mai mult. Oricum, pretul cerut de banca este de 56.25 EUR/MP. Nu e cazul insa sa ne stresam prea mult de zona, indiferent de zona, pretul cerut de banca este imens. Iata cum arata o pagina cu rezultate cautare vanzare teren Malu Mare:

teren-malu-mare

SURSA: MuseImobiliare.ro

Dupa cum se vede, majoritatea anunturilor sunt la 25EUR/mp, unul singur este de 65EUR/mp si foarte putine sunt de aproximativ 30eur/mp. Deci cat de bun sa fie acest teren incat banca sa ceara 56EUR/mp? Subliniem si aici ca pretul cerut pe site-ul specializat, cu siguranta este unul mult negociabil, pretul de vanzare este cu siguranta mult sub 56, chiar si pentru singurul anunt peste 56, cel cu 65EUR/mp.

Sa trecem insa la masini, poate acolo bancile sunt mai “darnice” fiind bunuri de valori mai mici. Sa trecem nu doar la masini, dar si la o banca faimoasa pentru situatia dificila in care se afla – Piraeus Bank. Spun situatie dificila, cel putin din doua motive: 1 – rata de credite neperformante este foarte mare, 2 – banca este greceasca (patronii mai precis).

3. Piraeus Bank – Audi Q7. Nu m-am stresat cu ce anunt sa aleg, la o asemenea masina cu siguranta pretul trebuie sa fie unul bine ales de banca daca chiar doreste sa vanda. Asadar: Audi Q7, 176 KW (putere), diesel, fabricatie 2008, 93800 km. Vezi aici anuntul complet si aici altele similare. Referitor la Piraeus, trebuie sa mentionam ca spre deosebire de alte banci, aici se pare ca pretul este negociabil. Cel putin asta intelegem din mentiunea: Banca va lua in considerare toate contrapropunerile fata de preturile afisate.

Am cautat si noi o contraoferta, folosind site-ul mobile.de si parametrii similari cu oferta bancii. Am gasit preturi incepand de la 24.000 EUR pana la 49.500 EUR. O gama de pret destul de larga, evident cele din topul preturilor  ies din comparatie daca le luam la boabe marunte. Am vazut de exemplu la o oferta tapiterie de piele. Foarte probabil cele din top pret au toate dotari de exceptie, altfel nu se justifica diferenta. Am gasit insa 8 oferte cu pret intre 24.000 si 27.500 EUR. Este adevarat insa ca aceste masini sunt inmatriculate in strainatate si probabil pretul in tara ar mai sari datorita transportului si inmatricularii. Totodata, cat de prost sa fii sa iti cumperi Q7 de la o executata?! Iti dai seama ca probabil nu prea mai are nici o piesa scumpa originala pe ea. Se stie ca la masinile executate de firmele de leasing, proprietarii inainte sa renunte la a mai plati ratele, dau o tura pe la dezmembrari unde inlocuiesc tot ce se poate, ca sa mai scoata un ban. Va imaginati un Q7 executat din Romania nu se poate compara cu un Q7 cumparat din Germania. Dar totusi comparam si pentru a elimina si factorul “inmatriculare” care ar putea altera relevanta comparatiei, cautam pe autovit si am fost suprinsi de cate Q7-uri sunt scoase la vanzare de romani. Sa fie oare semn al crizei? Asadar, am gasit 8 oferte sub pretul de 27.500, din Romania (deci probabil inmatriculate), unele chiar cu kilometraj mult mai bun. De departe, oferta Piraeus nu este nici o afacere, mai ales avand in considerare statutul de “recuperata”.

Nu am mai avut rabdare sa fac alte comparatii, dar mie unul mi se pare clar ca bancile nu vor sa scape de bunuri sau daca scapa, o fac total netransparent. Puneti-va de exemplu in postura unui director de banca in vremuri de criza: nu tu profit, nu tu bonusuri. Ai insa cativa clienti cu milioane de euro in conturi, ai sansa sa le pui pe tava cateva oferte bune  si pe de alta parte ai la dispozitie gramada bunuri mobile si imobile de executat. Pai ce faci, le dai jos pretul si le publici anunt pe site sau faci o mica licitatie privata pentru “clientii preferential” si iti tragi si tu un comision? Sa nu credeti ca vorbesc aiurea, in vremurile de criza apriga din 2008 cand un investitor imobiliar din Craiova era la apa si era presat de banca creditoare sa vanda cat mai repede blocul, chiar daca piata a picat,  s-a dus vorba intre bancheri atat de repede incat vreo 3-4 s-au numarat printre viitorii clienti ai imobilului. Hai sa zicem ca aici a fost un fel de marketing sau propagare a anuntului sau poate a fost coincidenta, dar cum se explica atunci simulacrele de anunturi pe care bancile le publica pe site-urile proprii unde te-ai astepta ca sa gasesti cel putin oferte reale, nu preturi aiurea, total nerealiste ca si cum in spatele anuntului s-ar afla niste babaci care habar nu au pe ce lume traiesc si vor sa scoata pe apartamentul la care tin cu dintii preturi melancolice pentru care nu si l-au vandut nici in anii de boom imobiliar cand s-a putut.

Multumim asadar BNR-ului pentru stabilitatea bancara pe care ne-o ofera si pentru dinamizarea pietei creditarii pe care o produc prin stresarea bancilor sa scape de activele falimentare. De aceasta dinamizare beneficiaza mai ales firmele care au sansa sa refoloseasca rapid valoarea acestori bunuri si sa duca astfel la crestere economica pentru binele tuturor.

Imobiliarele – o prăpastie al cărei fund nu se vede încă

Imobiliarele au cazut destul de mult din 2008 sunt de parere unii. De fapt nu doar unii, ci majoritatea oamenilor, din toate categoriile: agentii imobiliare, ziaristi, vanzatori, cumparatori etc. Au inceput deja sa apara in emisiuni bombastice la unele televiziuni cu pretentii (de ex: Digi24) in care se pompeaza titluri aiuristice gen “Record de tranzactii imobiliare”.

In primul rand as dori sa mentionez ca este penibil ca pentru o emisiune care se intituleaza “Catalog imobiliar” sa speculeze aiuristic stiut fiind ca in Romania nu exista o modalitate standard care sa fie cat de cat relevanta de monitorizare a numarului tranzactiilor si mai ales a preturilor la imobiliare. Tot ce auziti statistici legate de imobiliare sunt presupuneri si extrapolari de genul: “conform site-ului imobiliare.ro, preturile la imobiliare au crescut”. Evident asemenea statistici nu au nici o baza, un site oricat de popular ar fi el, nu prezinta nici pe departe un lot relevant din piata pentru a putea trage vreo concluzie solida.

Ca sa discutam despre imobiliare, trebuie mai intai sa discutam despre credit si despre criza. Este o poveste lunga. Pe scurt, pana in 2008 am asistat la ceea ce se numeste “bula imobiliara”. Daca intre timp preturile din imobiliare au cazut cu 50% nu inseamna nici pe departe ca aceasta bula s-a dus si gata, acum urmeaza cresterea. Parerea mea este ca pe langa faptul ca “revenirea pietei imobiliare” este un concept fantasmagoric (ca si cum as zice eu ca in curand revin la adolescenta), inainte de a vorbi despre starea imobiliarelor trebuie sa vorim despre starea creditarii. Care stare a creditarii este catastrofala: bancile dau credite din ce in ce mai greu, rata creditelor “neperformante” (adica care nu vor fi platite niciodata, deci falimentare) este in continua crestere si sistemul bancar romanesc este pe marginea prapastiei. Cresterea numarului de insolvente ar fi doar un argument in acest sens: bancile au expuneri imense pe companiile mari (de ex: Oltchim, CFR etc) si aceste companii nu sunt decat niste bombe cu detonare intarziata, nu isi vor mai revenit pe profit prea curand, bancile vor pierde imens pe masura ce insolventele se vor desfasura una cate una intr-un domino al groazei.

Asadar, ca sa nu mai lungim povestea:

– preturile imobiliarelor au scazut, dar e doar inceputul; sa nu uitam ca Prima Casa a proptit preturile, dar nu le poate tine acolo pentru mult timp, decat daca se redenumeste in “a doua, a treia, a patra casa” si daca garantiile cerute vor fi din ce in ce mai mici, caci salariile reale scad si inflatia erodeaza puterea de economisire;
– bancile sunt paralizate precum un soarece in fata unui piton: desi ar trebui sa fuga cat pot (adica sa scoata la vanzare cat mai repede, tot ce au la preturi cat mai mici), ele stau si asteapta ca mumiile; totul se datoreaza insa si BNR-ului care trece cu vederea si nu preseaza bancile sa scoata pe piata activele neperformante si sa lase piata sa se duca acolo unde ii este nivelul, adica unde este puterea reala de cumparare; dar BNR-ul prefera sa stea cuminte si sa nu se riste prea mult, cata vreme merge treaba cu repo-urile si guvernul se mai poate credita; comunistii de la BNR baga capul in nisip si dau vina pe politicieni scuzandu-se ca ei se ocupa doar de politica monetara; este bland Patriciu cand zice ca: “Birocraţii de la BNR habar n-au de economie“. Ar fi bine sa fie doar atat. Problema e ca birocratii de la BNR nu au habar de banking capitalist, ei se afla inca blocati in paradigmele societatii romanesti in tranzitie, coordonata de directivele venite de la UE si realitatile total misterioase pentru ei ale societatii romanesti actuale aflate intr-o criza atat interna cat si externa si care mai are doar o scurta perioada pentru a se putea salva si readapta in perspectiva viitoarelor turbulente care nu sunt deloc neprevizibile (current events form future trends)
– cata vreme creditul ramane neaccesibil (si va ramane pentru zeci de ani de aici incolo) si cata vreme economia nu creste intr-un ritm care sa depaseasca inflatia, imobiliarele nu au cum sa creasca; este logic: ca sa creasca, trebuie bani, trebuie perspective, trebuie cerere; deja oferta de imobiliare este supra-saturata, deja exista stocuri in toate domeniile (birouri, terenuri, case la rosu, rezidentiale etc); cum putem atunci sa vorbim despre crestere in imobiliare?!?
– bancile inca nu au inceput sa intre in executari silite: verificati oferta online a bancilor si veti gasi numai mizilic (la numar) si preturi aiuristice (la oferte); preturile din “ofertele” scoase de banci sunt cu mult peste pretul pietei, cu siguranta bancile nu vor sa le vanda, doar implementeaza niste “reglementari”, simuleaza niste “anunturi de licitatii” ca sa se prefaca ca isi fac treaba; daca bancile chiar ar vrea sa lichideze aceste executari, ar rezolva instant, nu ar porni cu preturile din 2008 si sa scada cate 10% din doi in doi ani

Ce mai (se fac că) vând băncile

Ziarul Financiar titreaza azi pompos: Cea mai mare bancă din România nu mai are răbdare cu restanţierii şi le scoate casele la vânzare cu sutele.

Pe langa greseala ca nu BCR este cea mai mare banca din tara ci BNR, Ziarul Financiar mai face cateva omisiuni, din care deducem ca probabil articolul nu este decat reclama camuflata. Omisiunile pe care le-a facut sunt cam doua: 1) BCR are in permanenta scoate la vanzare cu sutele apartamente, proiecte imobiliare masi si alte bunuri; fluxul normal al oricarui credit cu restante peste o anumita perioada este: publicarea spre vanzarea si licitatia si 2) BCR nu le scoate la vanzare, doar le afisaza pe site ca sa arate BNR-ului ca le-a scos la vanzare, cum probabil le impun reglementarile bancare. In realitate, dupa afisarea pe site urmeaza perioada de licitatii unde pretul poate sa scada foarte mult si unde bancile nu mai sunt la fel de transparente ca in prima etapa ci existe retele intregi de bancheri, rude prieteni si investitori privilegiati care au acces la preturi cu adevarat interesante.

Spun ca BCR nu vrea de fapt sa vanda aceste bunuri pentru ca daca ne uitam putin la preturi realizam cat de aiuristice sunt acestea si ca nimeni nu va cumpara bunuri supraevaluate doar ca BCR cumpara reclama in Ziarul Financiar, pretul pietei este cu totul altul decat cel cerut de banci doar ca sa arate ca au facut ce trebuie. Bineinteles, nu este exclus ca cativa fraieri sa puna totusi botul si sa se arunce, dar cat de prost sa fi sa nu faci intai o evaluare a ofertei inainte de a merge sa cumperi de la BCR?

Sa luam doar un exemplu din Craiova unde personal sunt cat de cat la curent cu piata:

Casa in regim de P+1 cu suprafata construita de 88 mp, garaj-atelier in suprafata de 28 mp si teren cu suprafata de 1265 mp, imobil situat in Craiova. Utilata cu centrala termica proprie. Tamplarie exterioara din pvc cu termopan.  (vezi anuntul complet)

Pret: 425.201 lei

Alooo! Ziarul Financiar! Nu mai puneti botul la prostii, asta nu e vanzare e simulare de vanzare. Pretul de mai sus pentru o asemenea “oferta” este supraevaluata chiar si pentru buricul orasului daramite pentru cartierul cel mai faimos din Craiova unde traiesc in majoritate o anume etnie care ne-a facut faimoasa pe noi craiovenii in toata tara si unde sirenele se aud zi si noapte la orice ora.

De departe preturile publicate de banci sunt mult peste pretul pietei si adevaratul motiv al publicarii acestor anunturi este doar ca bancile trebuie sa arate ca incearca sa le vanda. Publicarea acestor oferte este doar o prima etapa din taierea drastica a preturilor care o practica bancherii ulterior dar pe care nu o mai fac publica ci se infrupta doar ei din bunuri de valoare la preturi subevaluate, fie prin negociere directa cu proprietarii fie prin executare silita. Una e cand stii situatia directa a omului si poti sa ii pui pistolul la cap si alta cand incerci sa vinzi la preturi ireale.

In ciuda titlului inflamator, bancile nu au nici un stres deocamdata, caci Isarescu le da si le va da bani cat au ele nevoie, indiferent de cate active putrede au in bilant si indiferent de cat de falsa este indeplinirea reglementarilor bancare care ar trebui respectate intr-o economie de piata si de care BNR nu prea se ocupa pe la noi, altfel de mult bancile ar fi fost nevoite sa arunce pe piata toate bunurile si sa lase preturile sa cada acolo unde le e locul. In schimb, bancile prin presiuni asupra politicului, nu doar ca au amanat si amana in continuare sa joace dupa reguli ci tin de ele cat pot, ba mai mult chiar au convins pe prostii de guvernanti sa lanseze programe de gen “prima casa” ca sa tina proptit preturile si sa tina balonul imflat cat mai mult.

Culmea e ca se mai gasesc cativa prosti cu bani care de frica ca o sa cada bancile se arunca si cumpara la orice pret zicand: mai bine bag banii in ceva tangibil decat sa ii pierd in banca. Cata manipulare, cata minciuna si cata prostie. In loc ca banii sa intre in economie si oamenii sa investeasca in afaceri si sa dezvolte societatea, se sperie toti si se arunca pe cutii de chibrituri la preturi supraevaluata de frica sa nu isi piarda banii dar mai ales pentru ca Isarescu a micsorat dobanzile “ca sa ajute creditarea” dar bineinteles ca sa ajute bancile sa nu se faca praf si pulbere la ciocnirea cu realitatea care este una sumbra.

Am spus-o si acum 2 ani cand televiziunile si ziarele de specialitate erau pline de specialisti care prognozau “revenirea” pietei imobiliare: pana cand preturile nu ajung la un raport corect cu salariile, caderea nu se va oprit. Care este raportul corect? Nu stiu exact, sa fie 4-5 ani de salariu mediu, oare? Cam asa calculau unii ca asa era prin anii ’90 cand nu se daduse drumul la credite. Lipsa creditului (pentru oamenii de rand) este o realitate de care ne vom lovi vrem nu vrem din ce in ce mai mult si indiferent de manipularile si distorsiunile induse in piata de BNR si de bancherii straini care fac jocurile pe la noi, cel putin la imobiliare preturile nu se vor opri din cadere. Singura exceptie o constituie cateva tunuri: anumite banci, care pompeaza in reclama si anumiti “investitori” in imobiliare vor fraieri pe cei cu bani multi si cu necunoastere putina si le vor vinde la preturi supraevaluate. Asta insa pana cand se va implanta in constiinta cumparatorilor ca nimic nu este ferit de devaluare, nici macar imobiliarele nou construite, la “standarde europene” din spatiile centrale si “cu vad”.

 

 

Spania începe să bage din nou bani în bănci pentru a nu le lăsa să pice

– Spania si-a accelerat eforturile sa salveze bancile cu un plan care le forteaza sa recunoasca pierderile survenite un urma spargerii bulei imobiliare
– din expunerea de 298 de miliarde de euro pe sectorul imobiliar, peste 184 de miliarde sunt “toxice”, adica sansele sa fie recuperate sunt aproape zero

1 2