M-am gândit să scriu acest articol urmărând acest videoclip:
Vax analiză, dar informativ. Am aflat de exemplu că mare parte din dezvoltatori recomandă celor care au cash să cumpere mai multe apartamente pe credit. Deci nenea ăsta vrea să cumpere cash 1 apartament şi dezvoltatorul îi zice: de ce să nu cumperi 3 pe credit, punând cash-ul ca avans la credit?
Evident creditul, fie de la dezvoltator, fie de la bancă, va fi şi el legat de dobânzi de unde e la mintea cocoşului că riscul e imens acum să faci credit, mai ales cu scop de jucat păcănele cu imobiliarele.
Doresc să comentez în articol câteva chestiuni deoarece mă simt revoltat de gradul inferior de înţelegere a unor fenomene simple.
Bunăoară, nenea ăsta se miră de ce cresc preţurile deşi vedem dobânzile la credite că sunt mari (mici comparativ cu ce va veni – în opinia mea), vedem impozite în creştere, taxe mărite şi anunţuri de alte măriri, vedem economia în stagnare şi alţi factori recesionişti care teoretic ar trebui să pună presiune în jos şi pe preţuri, ceea ce nu se întâmplă.
De departe, inflaţia e principalul factor care ţine preţul sus şi face deosebită această criză imobiliară de cea din criza creditelor din 2008 şi ce a urmat după. E la mintea COCOŞULUI! Deoarece avem inflaţie, deşi avem toate aceste condiţii nefaste, preţurile cresc. Ce este foarte dificil este să ne raportăm la un indice al inflaţiei corect deoarece cele oficiale sunt măsluite, deci normalizarea preţurilor nu poate fi făcută şi este oricum dificilă deoarece noi nu avem un indice imobiliar realist.
Lipsa unui indice imobiliar în Românika este un alt element care arată că suntem o banana country. Prin indice imobiliar mă refer un indice al preţurilor reale de vânzare a imobilelor. Asta o poate face fie statul (mult succes la digitizare că ei sunt varză cu încasarea amenzilor), fie băncile (dar băncile nu au nicio motivaţie să facă muncă patriotică deoarece ele oricum nu pică indiferent) fie cum era vorba pe vremuri, corpul notarilor care teoretic ar trebui să administreze o bază de date cu preţuri şi câţiva parametrii ai imobilelor vândute, pentru a permite o analiză pe segmente relevantă.
Maxim ce există pe la noi sunt indici oferiţi de site-urile de imobiliare cu preţul la cerere, ceea ce evident este puţin relevant.
Trec acum la prognosticul enunţat în titlu.
Încep cu partea uşoară: răzbelul. Se înţelege că la prima rachetă trimisă de Putin, preţurile vor pica. Mare parte din investitorii străini vor începe să îşi scoată banii. Leul va răgi şi el a disperare iar imobiliarele vor pica instant, chiar dacă dobânda va fi ţinută artificial jos.
Acum, legat de chartul de mai sus, reprezintă numărul de autorizaţii de construcţii date. Este singurul indicator care ne perimite o oarecare extrapolare pe baza căreia să tragem concluzii, corelat evident cu alte aspecte.
Aşadar, conform chartului vedem că în luna Martie a acestui an (ultima lună cu date), numărul autorizaţiilor date a fost cel mai mic din ultimul timp, de o bună perioadă. Chartul arată clar un pattern anual, şi nu doar martie ci şi decembrie (cea mai slabă) sunt la minime. Mare lucru nu se poate schimba aici, adică deoarece martie este doar cu puţin depăşit de iunie, an la an, comparând avem o scădere de 10%. Luna Martie din acest an arată chiar mai prost ca luna martie din 2020 când a început plandemia şi doar nebunii se apucau de noi proiecte, oamenii deştepţi aşteptau să vadă în ce direcţie o ia lucrurile.
Deci este clar că construcţiile nu stau bine şi autorizaţiile scad. La pachet cu această evoluţie se mai bagă şi faptul că aşa cum zice nenea în video, impozitele cresc, acea limită pentru scutirea de TVA va scădea şi sunt chiar zvonuri de supra-impozitare a averilor peste un anumit nivel, adică cine are de exemplu proprietăţi peste 1 mil euro, plăteşte nu 3% impozit ca acum ci 10%. Asta clar că te forţează să vinzi sau să nu mai cumperi.
Dobânzile sunt o poveste în sine tratată pe larg în articolele anterioare. Evoluţii recente ar fi scăderea simbolică a dobânzii de referinţă a BCE ceea ce nu a avut niciun impact deocamdată pe EURIBOR. La noi, se ştie că expertul în macrostabilitate, cel dintâi butonist al ţării, magicianul de la butoanele nu vrea să se complice şi nu face nimic până situaţia nu îl va forţa într-o direcţie sau alta. De scăzut nici atât! Dar oare cât să scadă dobânzile pentru a avea impact asupra imobiliarelor? Că impactul are nevoie de ceva istoric, scăderile trebuie să fie reale, pe mai multe luni, riscurile de recesiune îndepărtate, pentru ca oamenii să aibă din nou curaj să se arunce.
Un singur factor pozitiv are sectorul imobiliar. Din cauza creşterii diferenţei între săraci şi bogaţi pe meleaguri mioritice, există o categorie favorizată de baştani de partid cu banul pe ei care neavând prea multe cunoştinţe despre investiţii, diversificare şi ce să mai zic de crypto, ştiu un singur lucru: imobiliare. Ăştia fac bani şi apoi îi bagă în imobiliare, fac expunere maximă la credit deoarece sunt siguri pe jobul lor baban plătit de stat şi astfel sunt o bună felie din acei “investitori” de care zice nenea în videoclip că sunt 75% din cumpărătorii actuali. Adică 75% cumpără proprietăţi noi doar cu scop investiţional. Să mai zică cineva dom’le că socialismul cu faţă umană nu rulează banul în economie!
Un alt factor negativ, deloc de neglijat este capitolul reglementărilor unde se împute treaba din ce în ce mai mult. Chestia cu scosul centralelor se aplică pe alocuri deja şi constructorii trebuie să bage bani mai mulţi în sisteme electrice ca să înlocuiască centralele. Asta e una, dar sunt mai multe. Aia cu locurile de parcare e alta, unele blocuri în anumite zone, au nevoie de locuri de parcare pentru toate apartamentele. Şi asta creşte mai mult preţurile faţă de ce era în trecut.
Şi în final, forţa de muncă este mult mai proastă şi din ce în ce mai scumpă. Măririle de salarii minime, inflaţia, face ca mai ales acele categorii cu ofertă redusă să fie cele mai reacţionare când vine vorba de participat la valul inflaţionist. Adică, Dorel care pune faianţă vede că i-a crescut cu 15% preţul la bere, cere şi el 50% mai mult la bani. Cum nu există alternative, îi va obţine.
Factorii inflaţionişti se adaugă şi pot să mai continui mult şi bine. Infrastructura deficitară de exemplu, teoretic acolo unde se dezvoltă, dă jos cu preţurile deoarece apar variante şi expansiunea construcţiilor este facilă. Cum însă noi suntem în an electoral cu deficit guvernamental maxim, cu inflaţie, cu sărăcie, cu riscuri masive, infrastructura e pe locul doi, de unde ceea ce ar putea contribui la scăderea preţurilor prin lărgirea pe orizontală a oraşelor, este deocamdată inhibat.
Recesiunea din UE de asemenea este factor inflaţionist: salariile mici, riscurile de şomaj şi situaţia economică dificilă în general, fac ca mulţi români să ezite când e vorba de plecat. Aceştia au în general joburi bune, de nivel înalt şi se încadrează la un credit. Au strâng bani să plece sperând la un job în afară, dar la cum merg lucrurile acum, ezită. Se încadrează la credit, au avans, deci rămân blocaţi aici, în loc să se mute în afară. Ei contribuie de asemenea, împreună cu cei care se întorc înapoi tocmai din cauza problemelor din afară, la creşterea cererii, deci şi a preţurilor.
În final, nu trebuie să uităm că la nivel global există un trend prin care marile fonduri de investiţii care sunt mufate la conducta de tipărit bani, cumpără proprietăţi tot ce pot, peste tot în lume. Black Rock e una dintre ele. Iată o ştire veche, dar ascultând comentarii financiare din SUA am auzit că pe alocuri Black Rock cumpără şi apoi demolează pentru a creşte preţurile. Faptul că nu îi interesează randamente ci să înghită o felie cât mai mare, e dubios, dar despre asta altă dată. Din fericire (sau din nefericire), la noi nu am auzit să existe prea mulţi peşti mari care să cumpere proiecte mici. Lipsa competiţiei, menţine şi nişte dezechilibre bineştiute din piaţă legate de mărimea adaosului. Dar în ziua de azi, cu atâtea probleme, adaosul mare e justificat după mine doar prin prisma riscurilor şi a stresului acestei meserii.
În finalul finalului, nu încurajez investiţia în imobiliare deoarece riscul de război e masiv şi preţurile vor plonja peste noapte când începe răzbelul. Va fi însă o dreptate divină deoarece mare parte din “investitorii” în imobiliare sunt camarila politică care au şi lansat Prima Casă, au şi ros un os plin de osânză şi peste noapte se vor trezi în chiloţi. Nu le ducem grija că oricum vedem că mulţi au nenumărate proprietăţi şi pe-afară. Unde vor pica şi alea când încep să zboare nuclearele. Dar deja trec spre următorul articol: pregătirea individuală pentru războiul nuclear.